1. Je rozdíl mezi financováním cihlového domu a dřevostavby?
Ano, je mezi nimi zásadní rozdíl. U obou staveb se nejprve sestaví rozpočet a udělá se odhad na cenu budoucí.
Financování cihlové stavby
U cihlové stavby na základě stanovené výše hodnoty odhadcem banka čerpá klientovi peníze formou zálohy. Jakmile je klient prostaví, doloží faktury nebo odhadce přecení aktuální stav, a banka následně čerpá další finance. Většinou tak banka financuje 80–90 % z celkové hodnoty stanovené odhadcem.
Financování dřevostavby
U dřevostaveb se také stanovuje cena budoucí, ale čerpání úvěru je jiné. To proto, že se jednotlivé části domu staví v hale dodavatele, díly se poté odvezou na pozemek a během pár dní se sestaví. U většiny dodavatelů je pak do týdne hotová celá hrubá stavba i se střechou. Z toho důvodu nelze průběžně vyhodnocovat míru rozestavěnosti, a tudíž není možné čerpat peníze na základě výstupu odhadce. Musí se tedy čerpat jiným způsobem než přes zálohové faktury.
2. Jde tedy dřevostavba financovat hypotékou?
Ano, postup je obdobný jako u cihlového domu. Rozdíl je však v tom, že ve výrobní hale nelze dělat jednotlivé odhady a na pozemku nic nestojí. Banka v tomto případě čerpá prostředky z hypotéky na účet stavební firmy a to na základě smlouvy o dílo.
Problém bývá v tom, že některé banky nechtějí nebo neumí tento postup akceptovat. Navíc stavební firma většinu výstavby financuje ze svého a vystavuje se riziku, že zrealizuje výrobu na zakázku, přičemž klient nakonec z nějakého důvodu na hypotéku nedosáhne. Proto je důležité si vždy nechat již od začátku poradit odborným finančním poradcem.
3. Jak těmto situacím tedy předejít?
Některé banky mají speciální produkt právě pro financování dřevostaveb. Klient doloží svoje příjmy a výdaje, bankéř spočítá, jestli je záměr reálný a následně se schválí hypotéka s konkrétními podmínkami a s garantovanou úrokovou sazbou.
Klient tak má jistotu, že na hypoteční úvěr dosáhne a stavební firma má klid na realizaci. Dobrý finanční poradce klienta provede celým procesem od první analýzy přes jednání s dodavatelem až po kolaudaci domu.
4. Co všechno jde hypotékou u dřevostavby financovat?
- Koupě pozemku, nebo jeho zpětné proplacení
- Rozvedení sítí na pozemku
- Základová deska + terénní úpravy
- Dřevostavba samotná
- Kuchyňská linka
- Technologie (tepelné čerpadlo, vsakování dešťových vod, fotovoltaika apod.)
- Vybavení (například vestavěné spotřebiče)
- A mnoho dalšího
5. Jaké jsou nejčastější chyby ze strany klientů u výstavby?
Například když klient nejprve koupí pozemek, za který vynaloží většinu svých vlastních prostředků, a teprve poté řeší hypotéku na dům. Určitě doporučuji jako první ze všeho konzultovat svůj záměr s finančním poradcem, který klientovi může poradit už ve fázi koupě pozemku.
Poradce mu rozvrhne čerpání vlastních financí tak, aby bez problémů pokryl vše potřebné. Nejdůležitější je správné načasování dílčích kroků. Klient si tak od začátku může být jistý, že pozemek je vhodný k výstavbě a celý proces proběhne hladce.
Na počátku lze naplánovat celou investici jako jeden celek (pozemek, dřevostavba, kuchyň, vybavení apod.). Klient pak díky důkladné přípravě správně použije vlastní prostředky a vyvaruje se zásadních chyb.
6. Úrokové sazby a cenová politika
Dnes není tak důležitá úroková sazba, jako podmínky pro její získání. Některé instituce praktikují různé triky, aby klient získal zvýhodněnou úrokovou sazbu – například mají jako podmínku sjednání životního pojištění nebo pojištění schopnosti splácet. Tímto se celý úvěr samozřejmě prodraží.
Životní pojištění sice doporučuji všem hypotečním klientům, ovšem bez vazby na slevu úrokové sazby, aby si mohli druh pojistky kdykoli snadno změnit bez nutných souhlasů banky.
Jinde zase nabídnou klientovi slevu na úrokové sazbě za podmínky, že u dané instituce setrvá například 20 let. Doba fixace úrokové sazby se přitom obvykle pohybuje mezi 5–10 lety a banka pro další období fixace nabídne méně výhodný úrok, čímž klienta „drží v kleštích“. Celá hypotéka se tak opět prodraží. Tyto podmínky bývají drobným písmem v obecných podmínkách.
7. Jaký typ klienta si může pořídit dřevostavbu na klíč s pozemkem v celkové hodnotě 5 milionů?
Banky dnes klienty hodnotí podle nařízení ČNB. Ta stanovuje, že klienti mohou splácet maximálně 45 % svých měsíčních příjmů a celková výše všech úvěrů v součtu může být maximálně 9 násobek čistého ročního příjmu domácnosti.
Takže u rozpočtu 5 milionů může klient hradit ze svého 500 tisíc a 4,5 milionu si vzít od banky. U takového úvěru je splátka orientačně 18 000 Kč – výši splátky uvádím s aktuálně průměrnou výší úrokové sazby. Dle výše uvedeného si takový dům mohou koupit klienti, kteří mají celkový měsíční příjem domácnosti ve výši minimálně 40 000 Kč měsíčně, za předpokladu, že nesplácí žádný jiný úvěrový produkt. U dvou žadatelů se příjmy sčítají, takže pokud se podíváme na průměrné mzdy, na dřevostavbu s tímto rozpočtem může dosáhnout učitel na střední škole a prodavačka v supermarketu.
8. Musí klient mít tedy vždy vlastní zdroje?
Určitě nemusí. U úvěru se vychází z hodnoty zástavy, ne z rozpočtu. Proto pokud klient, či jeho rodiče mají k dispozici jinou nemovitost, která hypotékou není zajištěna, pak se dá k pořizované nemovitosti „přičíst její hodnota“ a úvěr může pokrýt na 100 % celou výstavbu.
Foto: Haas Fertigbau
